Bulletin Officiel n° : 5054  du  07/11/2002 - Page : 1216

Dahir n  1-02-298 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002) portant promulgation de la loi

N°18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis

LOUANGE A DIEU SEUL!

(Grand Sceau de Sa Majesté Mohammed VI)

Que l’on sache par les présentes - puisse Dieu en élever et en fortifier la teneur !

Que Notre Majesté Chérifienne,

Vu la Constitution, notamment ses articles 26 et 58,

A DECIDE CE QUI SUIT :

Est promulguée et sera publiée au Bulletin officiel, à la suite du présent dahir, la loi n° 18-00  relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, telle qu’adoptée par la Chambre des conseillers et la Chambre des représentants.

Fait à Marrakech, le 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002)

Pour contreseing :

Le Premier ministre,

ABDERRAHMAN YOUSSOUFI.

 Loi n  18-00
relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis

Chapitre Premier

Dispositions générales

Article 1

Les dispositions de la présente loi s' appliquent à la propriété des immeubles bâtis divisés par appartements ou étages ou locaux et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Elles sont applicables également aux ensembles immobiliers bâtis et aux différentes résidences constituées d’habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires.

Les présentes dispositions s’appliquent aux immeubles immatriculés ou en cours  d’immatriculation ou non immatriculés.

Article 2

Sont considérées comme parties privatives des immeubles, les parties bâties ou non bâties appartenant à chaque copropriétaire dans le but d’en jouir individuellement et personnellement. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Article 3

Sont considérées comme parties communes des immeubles, les parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à la jouissance de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux.

Article 4

Sont réputées parties communes :

-            le sol;

-            les gros oeuvres de l’immeuble, les fondations, les murs porteurs et les caves quelque soient leur profondeur ;

-            la façade de l’immeuble ;

-            les toits destinés à l’usage commun ;

-            les escaliers, les passages et les corridors destinés à l’usage commun ;

-            les loges des gardiens et des concierges ;

-            les entrées, les sous-sols et les ascenseurs destinés à l’usage commun ;

-            les murs et cloisons séparant deux appartements ou locaux ;

-            les équipements communs, y compris les parties y afférentes qui traversent les parties privatives ;

-            les coffres, les têtes de cheminée et les bouches d’aération destinés à l’usage commun.

Sont considérées également comme parties communes, sauf stipulation dans les titres de propriété ou en cas de contradiction entre ces titres:

-            les toitures et les balcons non affectés initialement à l’usage individuel ;

-            les cours et les jardins ;

-            les locaux destinés à l’usage commun.

Et, d’une manière générale, toute partie considérée comme telle ou que la nature de  l'immeuble exige qu’elle soit destinée à l’usage commun.

Article 5

Sont considérés comme droits accessoires aux parties communes :

-          le droit de surélévation de l’immeuble ;

-          le droit d’édifier de nouvelles constructions dans les cours ou dans les jardins et dans leurs sous-sols ;

-          le droit d’excavation.

Le tout conformément aux dispositions des articles 22 et 44 de la présente loi.

Article 6

Sauf disposition contraire des titres de propriété, la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes est fixée en fonction de l’étendue de sa partie individuelle par rapport à l’étendue de l’ensemble des parties individuelles de l’immeuble au moment de l’établissement de la copropriété.

Article 7

Les parties communes et les droits y afférents ne doivent faire l’objet ni d’une répartition entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux, ni d’une vente forcée indépendamment des parties individuelles. Aucun copropriétaire ne peut ni user de sa fraction divise ni la louer ou l’hypothéquer indépendamment de sa fraction indivise.

Article 8

 Tout immeuble en copropriété soumis aux dispositions de la présente loi est régie par un règlement de copropriété.

Le propriétaire initial ou les copropriétaires d’un commun accord sont tenus d’élaborer un règlement de copropriété dans le respect des dispositions de la présente loi et notamment de ses articles 9 et 51. Une copie doit en être remise à tout copropriétaire.

En cas d’absence du règlement de copropriété, un règlement de copropriété type leur est applicable. Ce règlement est élaboré par voie réglementaire.

Les copropriétaires peuvent prescrire des conditions spéciales ou des obligations déterminées dans le règlement de copropriété sous réserve des dispositions de l’alinéa 2 ci-dessus.

Article 9

Le règlement de copropriété comporte obligatoirement les éléments suivants :

-          la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur usage ;

-          la définition des règles relatives à l’administration des parties communes et le droit de jouissance y afférent;

-          la définition des règles de gestion du syndicat et de la tenue de l’assemblée générale ainsi que les critères de désignation du syndic et de son adjoint et, le cas échéant, du conseil syndical. Toutefois, cette dernière disposition n’est pas obligatoire si le nombre des copropriétaires est inférieur à huit;

-          la répartition des quotes-parts d’indivision relatives aux parties communes à chaque fraction divise.

Est considérée comme nulle, toute condition contraignante au droit des copropriétaires d’user de leurs fractions individuelles, à l’exception de l’affectation, de la caractéristique et de l’emplacement de l’immeuble en copropriété.

Article 10

 Sont accompagnés au règlement de copropriété, dès la mise en application de cette loi, les plans d’architecture ne varietur et les plans topographiques approuvés définissant les parties individuelles et communes.

Article 11

Le règlement de copropriété auquel sont annexées les pièces jointes et les modifications éventuelles faites conformément à la loi doit faire l’objet, pour les immeubles immatriculés, d’un dépôt et d’un enregistrement à la conservation foncière du lieu de situation de l’immeuble.

Un exemplaire du règlement de copropriété et des pièces y annexées sont obligatoirement joints à l’acte d’achat du lot. Il est fait mention dans l’acte  d’acquisition que l’acheteur a pris connaissance du règlement de copropriété et des pièces y jointes.

Si l’immeuble est non immatriculé, le règlement de copropriété avec les modifications portées éventuellement sur lui est déposé au secrétariat-greffe du tribunal de première instance de la circonscription dont relève l’immeuble.

Article 12

Sous peine de nullité, tout acte relatif au transfert de la copropriété ou de la constitution, du transfert, de la modification d’un droit réel ou de l’extinction dudit droit, doit être établi par acte authentique ou par acte à date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ces actes par la loi régissant ladite profession.  

La liste nominative des professionnels agréés pour dresser lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la justice.  

Sont inscrits sur cette liste les avocats agréés près la Cour suprême conformément à l’article 34 du dahir portant loi n  1-93-162 du 22 rabii I 1414 (10 septembre 1993) organisant la profession d’avocat.

Les conditions d’inscription des autres professionnels agréés à dresser ces actes sont fixées par voie réglementaire.

L’acte doit être signé et paraphé en toutes ses pages par les parties et par celui qui l’a dressé.

Les signatures des actes dressés par l’avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.

Chapitre II

De la copropriété

Section Première

Le syndicat des copropriétaires

Article 13

Tous les copropriétaires d’un immeuble divisé par appartements, étages et locaux tel que stipulé à l’article premier de cette loi, se trouvent de plein droit groupés dans un syndicat représentant l’ensemble des copropriétaires et ayant une personnalité morale et une autonomie financière. Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Le syndicat a droit d’ester en justice même contre l’un des copropriétaires.

Le syndicat est administré par une assemblée générale et géré par un syndic.

Le syndicat est tenu responsable de tout préjudice dû à la négligence dans la gestion et l’entretien des parties communes. Il est tenu responsable également des réparations de l’immeuble et des travaux effectués pour sa maintenance.

Le syndicat peut se retourner contre l’auteur du préjudice.

Article 14

Tout copropriétaire est, de plein droit, membre du syndicat. Il est tenu de participer aux activités du syndicat notamment aux décisions prises par l’assemblée générale par voie de vote.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à l’importance de ses droits sur sa partie divise dans l’immeuble.

Le règlement de copropriété précise le nombre de voix pour chaque partie privative.

Le copropriétaire peut mandater un tiers pour voter en son nom à condition que le mandataire ne représente qu’un seul copropriétaire. Ce mandat doit être fait par écrit.

Si plusieurs copropriétaires possèdent une seule partie, ils doivent désigner leur représentant auprès du syndicat.

Article 15

L’assemblée générale procède à la gestion de l’immeuble en copropriété conformément à la loi et au règlement de copropriété et prend des décisions dont l’exécution est confiée à un syndic ou, le cas échéant, au conseil syndical.

Article 16

L’assemblée générale tient sa première réunion à l’initiative de l’un ou plusieurs copropriétaires. L’assemblée générale procède, lors de sa première réunion, à l’établissement du règlement de copropriété s’il n’est pas élaboré, ou à son amendement le cas échéant et, à l’élection de l’organe de gestion de l’immeuble conformément aux dispositions de la présente loi et des textes législatifs en vigueur.

L’assemblée générale ordinaire se réunit au moins une fois par an. Il peut être tenu, chaque fois qu’il est nécessaire, une assemblée générale extraordinaire à laquelle sont convoqués tous les copropriétaires.

Le syndic convoque l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire et dresse un projet d’ordre du jour.